LTV, DTI, DSR, 주택담보대출을 결정짓는 3가지 기준

 

경제 뉴스, 특히 주택담보대출 관련 기사를 읽다 보면 어김없이 만나게 되는 3가지 용어가 있습니다. 바로 주택담보대출을 통해 받을 수 있는 대출금액의 기준이 되는 LTV와 DTI, DSR이라는 용어인데요.

당장 주택 구입 계획이 있는 당사자가 아니어서 인지 저는 이 용어들이 잘 구분되지 않더라고요. LTV와 DTI, DSR의 개념과 차이점에 대해 간략하게 정리해보겠습니다.

시사 경제 용어 'LTV/DTI/DSR'

1. 주택 구매 시 필요한 주택담보대출

보통 주택을 구매할 때 대부분의 사람들은 은행에서 주택구입자금의 일부를 대출받습니다. 워낙 집 값이 천정부지로 비싸다보니 현금으로 한 번에 집 값을 치를 수 있는 사람은 아마 거의 없을 거예요. 따라서 '주택담보대출'을 받아서 부족한 금액을 충당하게 되는데 보통 은행들은 대출을 신청한다고 해서 필요한 돈을 모두 대출해주지 않고 나름의 기준을 통해 대출 여부와 금액을 결정하게 돼요.

바로 구입할 주택의 가격과 상환 능력, 2가지 기준을 고려하여 주택담보대출의 대출금액을 제한하게 됩니다. 

대출금액 제한 기준의 대표적인 것이 LTV, DTI, DSR이에요.

2. LTV란 무엇인가?

LTV (Loan To Value) = 주택 담보인정비율 = 주담대 한도액/주택가격

LTV는 주택담보가치 대비 대출이 가능한 금액을 말합니다. 즉 주택 시세 대비 몇 퍼센트까지 주택담보대출을 받을 수 있는지를 확인하는 거예요. 이때 말하는 시세는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등의 공신력 있는 평가 자료를 통해 결정됩니다.

ex) LTV가 50%로 제한되어 있을 경우, 10억짜리 아파트를 살 때 이를 담보로 빌릴 수 있는 최대 금액은 5억원입니다.

2. DTI란 무엇인가?

DTI (Debt to Income) = 총부채 상환비율 = (주담대 원리금 상환액+기타 대출 이자 상환액)/연소득

DTI는 대출이용자의 연소득대비 대출 상환액의 비율을 말합니다. DTI 비율은 연간 소득을 연간 대출상환액(주담대 원리금 상환액+기타 대출 이자 상환액)으로 나눈 금액에 100을 곱해서 계산할 수 있어요. 주택담보대출은 원금과 이자 상환액을 함께 갚아야한다는 것이 기타 대출과 차이점이에요.

ex) DTI가 50%이고 나의 연 소득이 5천만원이라면, 위 금액의 합계가 2,500만원 이하 수준까지만 대출 받을 수 있어요.

사실상 대부분의 대출은 다음에 설명 드릴 DSR을 기준으로 적용하고 있기 때문에 DTI가 큰 상관이 없으나 간혹 DTI 제한이 있는 곳도 있으니 주택담보대출 전 반드시 확인해보시기 바랍니다.

3. DSR은 무엇인가?

DSR (Debt Service Ratio) = 총부채 원리금상환비율 = (주담대 원리금 상환액+기타 대출 원리금 상환액)/연소득

DSR은 총체적 상환능력 비율을 의미합니다. 총부채원리금상환비율이라고도 하며, 주담대를 포함한 모든 대출의 원리금 상환액을 연 소득으로 나누어 계산합니다.

ex) 연 소득 5천만원이고 DSR이 50%라면, 주담대 및 모든 기타 대출 원리금 상환액이 2,500만원 이하여야 합니다.

4. DTI와 DSR의 차이점

둘다 연소득에 따라 비율이 달라지기 때문에 소득이 높을수록 돈을 더 많이 빌릴 수 있다는 공통점이 있는 반면 다음과 같은 점이 차이점인데요.

- DTI = (주담대 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연소득

- DSR = (주담대 원리금 상환액 + 기타 대출 원금 및 이자 상환액) / 연소득

즉 DSR은 DTI와 다르게 기타 대출의 원금까지 포함하여 계산됩니다. 따라서 DTI보다는 DSR적용 시 대출이 더 까다롭다고 할 수 있어요. 

이상 주택담보대출 시 필요한 3가지 기준 'LTV, DTI, DSR'에 대해서 간략히 정리해보았습니다.