부동산 공시가격, 공시지가 뜻과 차이점 알아보기
부동산 공시가격은 다양한 세금을 책정하는데 기본이 되는 데이터로 쓰이는 굉장히 중요한 자료입니다.
'공시가격' 외에 많이 사용하는 개념으로 '공시지가'가 있는데요. 각각의 뜻과 차이점은 무엇인지 살펴보도록 하겠습니다.
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| 시사 경제 용어 '부동산 공시가격/공시지가' |
1. 집의 가격을 나타내는 4가지 용어
보통 한 채의 집에는 4가지 가격이 매겨집니다. 바로 호가, 시세, 실거래가, 공시가격입니다.
1) 호가
호가는 실제 거래가 이루어지기 전에 '파는 사람이 부르는 집값'을 의미해요. 즉 부동산중개소에 붙은 아파트 매물 안내에 적힌 가격이 바로 호가인데요. 보통 팔려는 사람은 비싼 가격에 팔려고 하고 사려는 사람은 좀 더 싼 가격에 사려고 하기 때문에 실제 호가에 집이 팔리지 않을 수도 있어요.
2) 시세
시세는 부동산 시장에서 형성되는 가격을 말합니다. 보통 실거래가 및 호가 등이 시세가 됩니다. 따라서 일반적으로 부동산 거래를 하기 전에 사람들은 '시세'를 먼저 확인해요.
우리나라 부동산 시장에서 아파트 시세를 포함하여 중요 통계들을 집계하는 두 기관은 '한국부동산원'과 'KB국민은행'입니다.
한국부동산원은 공공 목적으로 설립된 공기업이고, KB국민은행은 민간은행이긴 하지만 '주택은행'과 합병된 이후 부동산 통계 작성을 해오고 있어요.
따라서 공식적인 아파트 시세도 '부동산원 시세'와 'KB시세'가 별도로 존재하고, 두 기관이 각자 조사했기 때문에 두 곳의 시세가 일치하지 않을 수도 있어요.
3) 실거래가
부동산에 매겨진 호가와 시장의 시세까지 고려하여 실제로 거래된 가격을 '실거래가'라고 부릅니다. 실제 공인중개사를 통해 계약이 성사된 가격을 말해요.
우리나라는 부동산을 사고 팔 때 실제 거래한 가격을 지방자치단체에 반드시 신고해야 하는데요. 정부는 이런 실거래가를 모아 국토교통부 홈페이지에 공개하고 있으며 사람들은 아파트를 사고 팔 때 '호가, 시세, 실거래가'까지 참고하게 돼요. 만약 시세와는 다른 가격에 실제 거래가 많이 이루어지고 있다면 실거래가가 바로 '시세'에 반영될 거예요.
실거래가는 부동산 취득시 부가되는 취득세와 매도할 때 내는 양도세의 기준이 됩니다.
4) 공시가격
다음으로 살펴볼 것이 바로 '공시가격'입니다.
공시가격은 정부가 국가에서 정한 기준에 따라 산정한 부동산 가격을 말해요. 한국부동산원이나 KB국민은행 집계의 '시세'와의 차이점은 공시가격은 재산세나 종합부동산세 같은 부동산 관련 '보유세'를 산정할 때 과세 기준으로 삼는 가격이라는 거예요.
공시가격이 왜 필요하냐면 실거래가 등의 경우는 가격 변동이 계속 일어나기 때문에 이를 기준으로 세금을 부과하기가 어렵기 때문입니다. 따라서 공시가격은 실거래가와는 차이가 있을 수 밖에 없고 실제 50% 이상 차이가 나기도 합니다.
부동산 공시가격은 각종 세금 및 건강보험료 산정 등의 기준이 되는 중요한 요소기 때문에 정부는 매 해 오랜 기간과 비용, 전문 인력들을 동원해서 공시가격을 별도로 산정하고 있어요.
이때 집이나 상가 같은 건물은 '공시가격', 땅 가격은 '공시지가'로 부릅니다.
2. 부동산 공시가격의 개념
부동산 공시가격은 앞에서 잠깐 언급했 듯이 크게 '땅'과 '집' 2종류로 나뉩니다. 땅은 '공시지가', 집은 '공시가격'으로 불러요.
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| 부동산 공시가격 개념 |
위 표에 나오는 '표준'과 '개별'의 의미는 다음과 같아요.
전국의 모든 땅과 집의 공시가격을 정부가 일일이 산정할 수는 없기 때문에 정부에서는 대표 샘플이 될만한 곳들을 뽑아서 공시가격을 산정하게 됩니다. 이후 이를 기준으로 각 지방자치단체에서 나머지 땅과 주택의 공시가격을 계산하게 돼요.
따라서 정부가 발표하는 샘플을 '표준'이라 하고, 이를 토대로 지자체가 산정하는 공시가격을 '개별'로 표시해요. 단, 아파트는 모두 정부에서 공시가격을 산정합니다.
공시가격은 한 번에 결정되지 않고 공시가격이 발표될 때마다 소유자들의 의견을 수렴해서 결과에 반영한 뒤 최종 확정하게 됩니다.
부동산 공시가격은 아래 링크를 통해 확인할 수 있어요.
3. 부동산 공시가격 활용
부동산 공시가격이 활용되는 곳은 꽤 방대합니다.
우선 종합부동산세 등의 부동산 보유세, 상속세 등의 세금 부과 기준으로 활용되고, 기초노령연금수급대상자 판단 기준, 건강보험료 산정 기초 자료 등으로 사용돼요.
따라서 공시가격이 오르면 도미노처럼 세금 부담이 커지게 되고, 떨어지면 세부담이 줄어들게 돼요.
이상으로 공시가격과 공시지가에 대한 의미와 차이점 등에 대해 살펴보았습니다.
