전세, 우리나라에만 있다고? 전세의 정의, 역사, 존재 이유 살펴보기
전 세계에서 우리나라에만 있다는 '전세 제도'의 정의, 생겨난 이유와 역사 및 전세 제도에 대한 궁금증에 대해서 살펴봅니다.
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| 전세이야기 |
1. 전세의 개요
전세는 목돈을 보증금으로 집주인에게 맡기고, 세입자는 계약한 기간 동안 추가 비용 지출없이 거주하는 임대차 제도입니다. 전세 제도는 세계에서도 우리나라에만 있는 제도라고 해요.
2. 역사 속의 전세 제도
그렇다면 왜 우리나라에서만 전세 제도가 생겨났을까요?
기원을 거슬러 올라가보면 조선 시대 사람들의 유별난 한양(서울) 사랑에서 출발합니다. 당시 한양은 꿈과 기회의 도시로 지방 사람들은 모두 한양에 가서 성공하길 원했어요. 당시 지방에서 올라 온 서민들의 가장 흔한 주거 형태가 바로 전세였는데요.
집주인(임대인) 입장에서는 세입자(임차인)에게 월세대신 목돈을 보증금 명목으로 받아두면 중간에 돈을 떼일 걱정이 없었고, 딱히 큰 돈을 빌릴만한 제도권 금융 구조가 없었기 때문에 일종의 사적인 임대차 형태로 전세 제도를 이용해서 목돈을 활용했던 것으로 보여요.
현재와 같은 본격적 전세 제도가 자리 잡은 것은 산업화가 한창이던 1970년대 이후입니다. 일자리를 찾아 서울로 온 농촌 인구들이 대거 몰리며 주택 수요가 급증했어요. 수요가 공급보다 많고 집을 사려면 목돈이 필요했지만 그만한 지불 능력을 갖추기 어려웠던 일반인들은 제도권 은행에서 목돈 대출을 받는 게 불가능하거나 매우 힘들었습니다.
이러다 보니 집주인들이 주택 구입 과정에서 모자란 자금을 조달하기 위해 자기 집을 전세의 형태로 임대하는 관습이 생겨났습니다. 전세 보증금이 이자를 내지 않는 은행 대출 역할을 한 것인데요. 이처럼 전세는 정부가 정책적으로 도입한 제도가 아니라, 집주인과 세입자 간의 이해가 맞아 떨어지면서 자생적으로 발생한 사적금융제도라고 할 수 있어요.
그러다 한국이 고도 성장을 하는 시기에 설비 투자를 위해 기업들이 은행에서 받는 대출이 늘어나자 은행에도 돈이 부족해져 금리가 많이 오르게 돼요. 즉 전세 보증금으로 받은 목돈을 은행에 넣어 놓으면 고금리로 인해 앉아서 돈이 막 벌리는 시기이다 보니 전세제도가 없어질 이유가 없었던 거예요.
3. 전세의 정의
따라서 전세의 정의를 정리하면, 수요자가 주택 소유자에게 무이자로 목돈을 전세금이라는 명목으로 계약 기간 동안 잠시 빌려줌으로써 수요자는 집주인에게 매달 월세를 내야 할 의무를 면제받고, 집주인은 수요자에게 자신의 부동산을 대가로 무이자로 목돈을 마련할 수 있는 제도입니다.
즉, 집주인에게 세입자가 무이자로 목돈을 빌려주고 대신 그 집에 일정 기간 들어가서 사는 방식으로 상호 간의 채무 이자와 월세(임대료)를 상쇄하는 '현금과 현물의 한시적인 맞교환에 따른 상호채권채무관계'라고 할 수 있어요.
집주인은 이 돈을 적절히 굴려서 수익을 낸 뒤, 전세 기간이 끝나면 수요자에게 원금만 돌려주면 되며, 이 전세돈을 굴려서 나온 수익금이 바로 월세 대신이라 할 수 있어요.
생각해보니 집을 빌려 쓰고 나올 땐 다시 원금을 고스란히 돌려받을 수 있다는 게 굉장히 이상하게 느껴지기도 합니다. 그래서 대다수 외국인들은 "왜 공짜로 집을 빌려주냐"며 한국의 전세 제도를 매우 신기해 한다고 합니다.
4. 공급자인 주택 소유자(임대인) 입장에서 본 전세 제도
주택 소유자 입장에서는 비교적 큰 금액을 제공받을 수 있는 사적 주택 금융 제도 역할을 합니다. 또한 월세 계약에서 발생할 수 있는 임대료 체납 위험을 피할 수 있고, 목돈인 전세 보증금을 끼고 또 다른 집을 매입하여 주택 가격이 상승할 때 레버리지를 이용해 더 많은 자본이득을 꾀할 수 있는 장점이 있습니다.
5. 수요자인 세입자(임차인) 입장에서 본 전세 제도
한편 세입자 입장에서는 전세 제도가 주택을 소유를 위한 지렛대 역할을 하였다고 볼 수 있어요. 주택을 구입하는 것보다는 적은 비용으로 양질의 주거 환경에서 거주할 수 있다는 이점이 있고, 전세보증금을 일종의 저축 제도로 이용하여 전세로 살면서 모은 돈을 보태 다시 조금 더 비싼 전세 주택으로 이사하는 과정을 통해 결국 내 집을 마련하는 사람들이 많았습니다.
이처럼 전세제도는 집주인과 세입자의 이해 관계가 맞아 떨어지면서 한국에서 보편적인 임대차제도로 정착되어 왔어요.
6. 저금리 시대에 전세를 고수하는 진짜 이유
우리나라 고도 성장기의 고금리 시대를 지나 저금리 시대로 진입하는 동안에도 전세 제도가 사라지지 않고 계속 유지되었던 이유는 무엇일까요?
저금리 시대에 전세금은 일반인이 한 번에 목돈을 만져볼 수 있는 흔치 않은 기회가 돼요. 그 목돈과 은행 대출을 끼어서 주택을 구입하는 데 쓰입니다. 집 값은 계속 오르기 마련이고 쌀 때 사서 비싸게 파는 방식의 재산 증식을 위한 수단으로 활용되어 왔어요.
7. 전세 제도 사라질까?
전세 제도는 최빈국에서 급속도로 선진국으로 성장한 우리나라에서만 볼 수 있는 주택 임대차 방식입니다. 경제적으로 선진국에 올라선 우리나라에서도 언젠가는 전세 제도가 사라질 것으로 보여요.
하지만 전세가 사라지려면 전세 계약 자체가 사라져야 합니다. 그러기 위해선 지금 전세를 놓고 있는 집주인들이 전세 세입자에게 전세 보증금을 돌려주고 세입자를 내보내야 하죠. 그러나 전세금을 이미 다른 주택을 구입하기 위해 써버렸을 집주인들에게는 현실적으로 당장 실현하기 불가능한 일이겠죠. 결국 지금의 집주인들이 빚을 다 갚기 전에는 전세 제도가 완전히 사라지기는 어려울 것으로 보입니다.
사실 태어나기도 전부터 존재해 왔던 전세 제도이기에 그동안 정확한 존재 이유에 대해 생각해본 적이 없었던 것 같습니다.
전세라는 게 임대인과 세입자 간의 이해관계가 맞물리며 자연 발생한 사적 금융 제도라는 게 인상적이네요.
우리나라에만 존재하는 '전세 제도'의 발생 배경과 정의, 전망 등에 대해 정리해봤습니다.
