전세 효용 다했나? 기업이 집주인인 20년 임대주택 나온다

 

정부가 임대차 시장에 적용되는 임대료 규제 등을 대폭 풀어 기업이 20년 이상 운영하는 장기 민간 임대주택 공급방안을 제시했습니다.

'전세 위주'인 민간 임대차 시장에 기업 자본을 끌어들여 월세 위주로 개편하고 국민들의 주거 선택지를 넓히겠다는 의도예요. 2035년까지 이 같은 유형의 장기 민간임대주택 10만 가구 이상을 공급할 계획이에요.

민간기업 20년 임대주택

국토교통부는 28일 열린 경제관계장관회의에서 '서민·중산층과 미래세대 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급 방안'을 발표했습니다. 본 안에는 법인과 리츠 등 민간사업자가 100가구 이상 대규모 임대주택을 20년 이상 임대하도록 하는 내용이 담겼어요. 서민·중산층·미래세대가 원하는 입지에 합리적 수준의 주거비용으로 장기간 안심하고 거주할 수 있는 신유형 민간장기임대주택을 공급하겠다는 취지입니다.

임차인들은 이를 통해 전세사기 및 전셋값 급등에 따른 비용 부담을 덜 수 있을 것으로 보여요.

전세는 효용을 다했다

박상우 국토부 장관은 "전세는 효용을 다했다"며 새로운 제도를 통해 전세 제도를 대체하고 전세 외 다른 선택지를 만드는 것을 목표로 한다고 말했어요.

새로운 민간임대주택의 공급 유형은 규제·지원 정도에 따라 '자율형/준자율형/지원형' 총 3가지로 나뉩니다.

✅ 자율형 : 규제·지원을 최소화. 계약 기간 만료 후 주택임대차보호법에서 규정한 1회 갱신 시 5% 상한 적용 이외 임대료 관련 대부분 규제를 적용받지 않음

✅ 준자율형 : 계약 기간(최소 20년) 동안 계약갱신청구권과 임대료 5% 상한 제한을 둬 임차인 보호의무를 부과하는 대신 기금을 통한 저리 대출 등의 혜택이 주어짐

✅ 지원형 : 규제와 정부 지원이 가장 큰 유형. 초기 임대료를 시세의 95%로 제한하는 대신 공공택지 할인 등 정부 지원을 늘림

장기임대주택 공급방안 주요 내용

각종 세제 혜택 부여

우선 세 가지 공급유형과 무관하게 법인의 취득세·법인세 중과 등이 배제됩니다. 

특히 장기 투자에 적합한 보험사들이 이 사업에 참여할 수 있도록 보험사의 임대주택 투자 허용도 명시했어요. 보험사가 장기임대주택을 보유할 경우 지급여력비율(보험금 지급능력)도 25%에서 20%로 완화할 방침이에요. 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증 등도 공통으로 제공됩니다.

대대적인 '민간임대주택법' 손질 필요

국토부 관계자는 이 같은 세제 혜택을 위해서는 "관련 법에 '20년 임대'라는 유형을 신설해야 한다"며 최대한 빨리 입법을 추진할 계획이라고 밝혔어요.

고가 임대료 논란 등의 문제점

민간기업의 임대주택 법인화는 과거 이명박, 박근혜 정부 당시 적극 추진됐으나 실제 효과는 미미했던 전력이 있습니다. 수익률이 크지 않았고 특히 정권이 바뀔 때마다 임대료 등의 수익성 요건이 크게 요동칠 수 있다는 위험성이 컸어요.

또한 과거 박근혜 정부가 추진한 기업형 장기임대주택사업 '뉴스테이'의 실패를 되풀이할 수 있다는 지적도 나오고 있어요. '뉴스테이'는 최대 8년까지 월세로 거주할 수 있는 기업형 임대주택으로 임차 후 분양으로 전환할 수 있다는 조건이 달렸는데 당시 이에 따른 높은 임대료 때문에 모집 인원 대비 미달 사태가 나거나 중도 계약 포기 사례가 빈번했어요. 민간 건설사에 저리 대출과 기금 출자·융자 등 각종 지원을 제공하면서 임대료 규제를 두지 않는 건 불공평하다는 지적이에요.